Dafür suchen Sie einen professionellen Immobilienmakler, der die nötigen Marktkenntnisse besitzt und den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie erzielt? So gehen wir vor: Am Anfang steht das Kennenlerngespräch. Dabei lernen wir Sie, Ihre Immobilie und Ihre persönlichen Erwartungen kennen, auf deren Basis wir eine Vermarktungskonzept entwickeln und vorstellen. Wenn wir Ihnen ein gutes Gefühl vermittelt haben, sprechen wir über die weiteren Schritte.

Rufen Sie uns gleich an: ✆ 05063 – 2434 oder online siehe Kontakt

Ihre

Lammetal Immobilien Bad Salzdetfurth

➲ Diese Beispielimmobilie fungiert als Platzhalter, sie steht nicht zum Angebot und ist somit ohne realen Bezug!

Kurzbeschreibung der Immobilie: Das Haus ist als 2 Familienhaus mit gemeinsamem Treppenhaus geschnitten. Eine Wohneinheit bildet die Etage im Dachgeschoß, welche 3 Zimmer, Küche und Bad auf rund 76m² Wohnfläche bietet. Das Erdgeschoß, zusammen mit dem Untergeschoß, bildet die primäre Wohneinheit: 5 Zimmer, Küche, 2 Bäder, Balkon und Sauna umfassend, auf über 130m². Somit sind hier verschiedenste Wohnkombinationen gegeben: Großzügiges Einfamilienhaus mit über 200m²; oder: Mehrgenerationenhaus mit 2 separierten Wohneinheiten, mit Abstrichen auch drei Wohneinheiten – eine je Etage. Ein pflegeleichter Garten, Terrasse, Carport und Garage runden das positive Bild ab. Die 2 Küchen, die Saune sowie der Kaminofen sind im Kaufpreis enthalten.

Ortslage: Am Hang oberhalb des neuen REWE in Wehrstedt gelegen. Wehrstedt grenzt südlich unmittelbar an Bad Salzdetfurth. Dinge des täglichen Bedarfs sind mit Auswahl fußläufig erreichbar. Hervorragende Infrastruktur im nahen Umfeld: Bus, Bahn, Schulen, Badeanstalt, Ärzte, Restaurants, vielfältiger Einzelhandel und vieles mehr. Ebenso schöne Wanderwege, keine 3 Gehminuten zum Wald. Eine Top-Lage! Überdies verkehrsarme 30er Zone.

Kalkulation Teil 1: Für Käufer stellt sich zumeist die Frage „Kosten des Hauses bei Kauf im Vergleich zur Miete“. Also: Gehen wir von 217m² Wohnfläche aus. Bei Neuvermietungen in Bad Salzdetfurth reicht die Mietspanne zumeist von X bis X Euro je Quadratmeter, wobei X Euro heute als Mittelwert gelten dürfen. Somit brächte die Wohnung im Obergeschoss rund X Euro Kaltmiete und die im EG/UG abgerundet X Euro. Auf das Jahr hochgerechnet macht dies zusammen rund X Euro. Stellen wir einen fiktiven Kauf gegenüber, vereinfacht: X Euro Kaufpreis plus 10% Kaufnebenkosten bei 4,5% Zinsen + 2% Tilgung ergibt gerundet X jährlich an die Bank.

Kalkulation Teil 2: Legen Sie bitte alle Vorurteile ab und lesen Sie diesen Absatz komplett durch, Sie werden überrascht sein: Kommen wir zum Grundstück, ca. 695m² groß – und ja – auf Erbpacht bis 2099 basierend. Erbpacht – oh Schreck? Nein, halt, hier ist einiges anders, gut: Bei Erbpacht pachtet man das Grundstück und zahlt eine Art Miete. Die Höhe dieser leitet sich aus dem Bodenrichtwert ab, welcher hier 90,- Euro je Quadratmeter beträgt, woraus sich ein Bodenwert (695m² mal 90,- Euro) von gerundet 62.500 Euro ergibt. Diese Summe müsste man bei Eigentum über die Bank finanzieren, wobei aktuell gern 4,5% Zinsen anfallen, macht überschlägig 2.810 Euro im Jahr, ohne Tilgung. Die Erbpacht hier beträgt aber aktuell lediglich rund X Euro pro Jahr, also nicht einmal 1% und damit deutlich weniger. Rechnen wir die fiktive Bankrate für den Hauskauf plus die Erbpacht zusammen (gerundet X Euro), erscheint der Kauf günstiger als Miete (X Euro).

Kalkulation Teil 3 bzw. Anmerkung zu denen vorab: Natürlich fallen für den Eigentümer Kosten an, die Mieter nicht treffen. Diese haben wir hier nicht einbezogen, wie aber auch folgende Umstände nicht: Gehen wir von einer Sollzinsbindung für den Kredit von 15 Jahren und somit einer gleichbleibenden Bankrate über diese Laufzeit aus. Kalkulieren wir hier mit X Euro im Monat. Die Kaufkraft hinter diesem Betrag relativiert sich mit den Jahren. Bei einer Inflation von rund 10% derzeit, darf erwartet werden, dass Löhne und Einkommen ebenfalls überdurchschnittlich steigen. Kurzum, X Euro heute, fühlen sich in 5 Jahren womöglich wie X Euro heute und in 15 Jahren wie X oder X Euro heute an. Gemessen an der Kaufkraft sinkt also die Belastung durch den Kredit. Mieten hingegen steigen mit der Zeit. Es spricht also alles für Eigentum.

Sorry für die vielen Zahlen. Diese sind aber nötig, da viele beim Stichwort Erbpacht „abschalten“. Die geringe Erbpacht hier erfreut aber die Gesamtkalkulation, sehr gut. Vergleichen Sie bitte das hier angebotene Gesamtpaket, es passt!

Das Haus kann ab Februar 2023 in Absprache teilgeräumt übergeben werden. Es kann sodann direkt bezogen werden, es sind keine zwingenden Sanierungen nötig.

Überzeugt bzw. interessiert an einer Besichtigung und weiterem Austausch? Immer gern, schreiben Sie uns, wir freuen uns auf Sie! Übrigens: Besichtigungen planen wir bevorzugt für den Sonntag ein. Passt Ihnen dies, bitte gleich dazu vermerken. Danke!

ACHTUNG: Diese Immobilie wurde durch uns verkauft und steht daher nicht mehr zur Verfügung. Es handelt sich bei dieser Immobilie/Seite lediglich um eine Referenz!

Natürlich: Die Kalkulationen hier sollen Ihnen unsere optimistische Sichtweise vermitteln, sie sind beispielhaft und fiktiv, wenn auch möglichst treffend geschätzt. Ihre persönlichen Werte und Bedingungen können und werden hiervon abweichen. Fragen Sie bitte Ihre/n pers. Berater für belastbare Zahlen. Danke! Die Erbpacht wurde länger nicht angepasst, im Zuge des Kaufs könnte diese anstehen.

Pflichtangabe nach EnEV: Der vorliegende Energiebedarfsausweis gemäß §§ 79 ff Gebäudeenergiegesetz (GEG) weist Klasse “G” bei 222,1 kWh(m²-a) aus. Wesentlicher Energieträger der Heizung: „Erdgas LL“, für Warmwasser: „Strom-Mix (Wärmepumpe)“. Baujahr der Immobilie: 1961. Energieausweis ausgestellt 5.10.22, gültig bis 4.10.32.

Dieses Angebot ist freibleibend. Irrtümer, Änderungen und Zwischenverkauf sind vorbehalten. Alle Immobilienangaben beruhen auf Informationen des Eigentümers, die wir partiell überprüft haben. Bei aller Sorgfalt können wir eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit jedoch nicht übernehmen. Lagespezifische Angaben basieren auf Drittquellen und geben keinerlei Garantie für die tatsächliche Markt- und Wertsteigerungssituation. Grundrissskizzen dienen rein der groben Orientierung, sie sind nicht maßstabsgetreu und können Fehler enthalten. Wir gehen ungeprüft davon aus, dass die Immobilie behördlich legitim errichtet und angemeldet ist. Bauwerks- und/oder Schadstoffanalysen haben durch uns nicht stattgefunden. Um die Modalitäten der Erbpacht allgemein und insbesondere die Anpassung der Pachthöhe für die Zukunft, informieren Sie sich bitte vor Kauf durch Einsicht in die Verträge sowie Abstimmung mit dem Erbpachtgeber. Die hier benannte Pachthöhe gibt lediglich den Ist-Wert gemäß Verkäufer der Immobilie zum Stand dieser Veröffentlichung wieder. Maklerkommentar: Wir vermuten ungesichert, dass im Zuge des Verkaufs die länger nicht angepasste Erbpacht pauschal bei X Euro pro Jahr neu fest gesetzt wird (~ unter 1% Verzinsung des
Bodenrichtwertes) und sodann nur noch nach (Verbraucherpreis-) Index steigt (also nach real nachvollziehbaren Maßstäben). Dies wären sehr faire Bedingungen!

Auf einem 777m² großem Eigentumsgrundstück 1962 massiv gebaut, über 157m² Wohnfläche verfügend, welche mit Weitblick zugeschnitten wurde. Zumeist werden Häuser dieser Größe und Bauart als reine Einfamilienhäuser ausgelegt. Hier hingegen hat jede Etage Bad sowie Küche. So ergeben sich zwei Wohnungen, wenn man möchte, Stichwort 2-Genarationen unter einem Dach, genauso gut ist das Haus aber auch für eine Familie nutzbar. Ohne Einbauküche wird aus dem „Küchenraum“ im Handumdrehen ein zusätzliches Kinderzimmer. Und wenn die Kinder einmal aus dem Haus sind oder mit Anhang einziehen möchten, zwei Parteien unter einem Dach und dies mit Privatsphäre, ja, hier ist all dies möglich.

Praktisch geht es weiter: Der Vollkeller mit separatem Ausgang in den Garten beherbergt nicht nur die Haustechnik, sondern bietet darüber noch viel Nutzfläche in mehreren Räumen. Werkstatt oder Partykeller, hier geht beides! Verlassen wir den Keller in Richtung Garten, um uns der gleich ums Eck gelegenen Garage zu widmen. Auch diese präsentiert sich grundsolide und praktisch. Sie bietet Platz für einen PKW plus Stauraum, das elektrische Sektionaltor mit Fernbedienung rundet den positiven Eindruck ab.

Nicht unerwähnt soll die teilüberdachte Terrasse im Erdgeschoss bleiben. In Südhanglage gelegen, überzeugt diese nicht nur mit viel Licht und Sonne, sondern auch durch einen wunderschönen Fernblick auf Wiesen und Wälder.

Lage: Das Haus liegt in Wehrstedt, allerdings nicht im „alten Dorf“, sondern einer Siedlung, die sich von Bad Salzdetfurth Stadt aus komplett um den Berg zieht bis auf das Territorium von Wehrstedt. Der Übergang zwischen den Ortschaften Bad Salzdetfurth und Wehrsteht ist hier fließend.

Infrastruktur: Vom Haus aus in wenigen Gehminuten Supermarkt „REWE“ und „Südkauf“. Bushaltestelle in 50 Metern. Unweit: Blumengeschäft, Kneipe, Autowerkstatt, Baumarkt, Tankstelle, Waschanlage, etc. und in Bad Salzdetfurth: Schulen, Kindergärten, div. Discounter, Bekleidungsgeschäfte, Rossmann, etliche Vereine, div. Ärzte, Restaurants, das Freibad mit Rutsche, Kurbad, Kurpark, mehrere Cafe´s, eine italienische Eisdiele – also allem, was man so braucht und was einen erfreut. Etwas nördlich liegt noch ein echter Golfplatz.

Haben wir Ihr Interesse geweckt und wünschen Sie eine Besichtigung? Sehr gern würden wir Sie durch das Haus führen und restlos überzeugen. Da das Dachgeschoß aber noch bewohnt ist, das Erdgeschoss (EG) gerade geräumt wird und wir die Mietparteien nicht mit Besichtigungsterminen belästigen möchten, bieten wir bis zur Räumung des EG im Juni maximal vor Ort Besichtigungen im Außenbereich an. Darüber hinaus liegen uns Fotografien aller Räumlichkeiten vor, die gerne in Absprache eingesehen und darüber hinaus Fragen etc. beantwortet werden können. Fragen Sie uns! Eine Veröffentlichung der Fotos (hier im Internet) kann mit Rücksicht auf die Privatsphären der Mietparteien nicht erfolgen.

Bitte betreten Sie das Hausgrundstück nicht ohne uns. Vielen Dank für Ihr dahingehendes Verständnis (ein Blick von der Straße aus und vom öffentlichen Weg rückwärtig in den Garten, kann Ihnen niemand versagen).

Angaben gemäß Energieausweis: Der vorliegende Energieverbrauchsausweis nach DIN V 4108-6 und DIN V 4701-10
weist Klasse „G“ bei 225,4 kWh(m² a) aus. Wesentlicher Energieträger der Heizung: Heizöl EL. Baujahr der Heizung 2000, der Immobilie 1962. Energieausweis ausgestellt am 24.05.2021. Gültigkeit bis 23.05.2031.

ACHTUNG: Diese Immobilie wurde durch uns verkauft und steht daher nicht mehr zur Verfügung. Es handelt sich bei dieser Immobilie/Seite lediglich um eine Referenz!

Eine Verkaufszusage wird erst erfolgen, sobald vorgemerkte Interessenten hinreichende Möglichkeit zur Besichtigung erhalten haben.

Sonstiges: Die Grundsteuer beläuft sich auf rund XXX,- Euro, die aktuelle Gebäudeversicherung auf XXX,- Euro, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht dazu auf XX,- Euro, jeweils jährlich.

Der Bodenrichtwert gemäß GAG zum 31.12.2020 beträgt 90,- Euro je Quadratmeter (die 2. Steigerung innerhalb von 2 Jahren zum vorbenannten Termin unterstreicht die ausgesprochen begehrte Wohnlage hier).

Zustand: In weiten Teilen ist das Haus aus dem Baujahr, so z.B. Dach, Bäder, Elektrik und Installationen. Fenster wurden teilweise erneuert, geschätzt um die 80er Jahre. Die Öl-Heizung ist deutlich jünger, wohl aus 2000, der Brenner wurde 2017 erneuert und die Anlage seither regelmäßig gewartet. Die Fassade straßenseitig wurde neu aufgebaut und gedämmt. Die Garage besitzt ein modernes, elektrisches Rolltor mit Fernbedienung (bisher zum EG gehörig, somit ab Juli frei). Der Keller weist für das Baujahr kaum Feuchtigkeitsstellen auf und macht einen sehr ordentlichen und darüber vielseitig nutzbaren Eindruck. Der Dachboden ist aufrecht begehbar und befestigt.

Im Bad des DG gab es eine Undichtigkeit an einem Leitungsrohr, welches zu einem Wasseraustritt in der Küche des EG führte. Diese wurde durch eine Fachfirma behoben. Die Position der Arbeiten ist noch heute an der helleren Tapete über der Küchenzeile erkennbar (siehe Fotos der Wohnung auf Anfrage).

Ein Bezug ist grundsätzlich kurzfristig nach Renovierung von z.B. Tapeten und Bodenbelägen möglich. Sanierungen werden früher oder später fällig. Diese können „nach und nach“ erfolgen, sinnvoller ist aber z.T. vorab.

Rechtliches: Wie erwähnt ist das Haus derzeit vermietet. Die Wohnung im EG wird zum 1. Juli 2021 geräumt und steht im Anschluss frei zur Verfügung. Die Mietpartei im DG bemüht sich bereits eigeninitiativ um eine neue Wohnung. Dieses Mietverhältnis könnte über den Verkaufstermin hinaus Bestand haben, womit es durch die Erwerber 1:1 zu übernehmen ist. Sollte der Auszug der Mietpartei bis deutlich über den Verkauf hinaus nicht absehbar sein, und die Erwerber bzw. ein Familienangehöriger das DG selbst bewohnen wollen, könnte eine Kündigung wegen Eigenbedarf geprüft werden (die Kündigungsfrist bei Mietverträgen älter als 8 Jahre, wie hier, beträgt in der Regel 9 Monate). Die Übergangszeit bis zum Freiwerden des gesamten Hauses könnte für Sanierungen genutzt oder vorab das EG bezogen werden. Der Mietvertrag liegt zur Einsichtnahme vor.

Teilgeräumte Übergabe (ggf. mit Einbauküche, Regalen im Keller, etc.).

Herzlich Willkommen, treten Sie ein!

Ortslage: Wehrstedt, Ortsteil von und direkt grenzend an die Stadt Bad Salzdetfurth. Geboten wird eine vorbildliche Infrastruktur. Ob Rewe, Penny, Lidl, Aldi, diverse inhabergeführte Fachgeschäfte, Kindergarten oder Schulzentrum, lokale oder internationale Gastronomie, Sie sind hier bestens versorgt. Und wenn es Sie in die Ferne zieht: über Bus und Bahn sowie den recht nahen Autobahnanschluß (“Hildesheimer Börde” bzw. “Bockenem”) sind Sie stets “gut angebunden”. Super!

Interesse? Sehr gern führen wir für Sie eine Besichtigung durch. Zögern Sie nicht, wir freuen uns darauf.

Folgend einige Eckdaten zu “Haus und Hof”:

Grundstücksgröße: ca. 545 m² Eigentum (Grundsteuer 263,67 € pro Quartal)
Baujahr/Erstbezug: 1968,
Massivbauweise.

Wohnung 1 im Souterrain (aktuell leer stehend wegen Umbau und Verkauf): Ca. 90 m² aufgeteilt auf: 3 Zimmer (sehr gr. Wohnzimmer mit Terrasse, Eltern, Kind/Büro), gr. Wohnküche mit Terrasse und Garten, Duschbad mit Fenster, Flur, Kellerraum.

Wohnung 2 im EG (seit 1977 vermietet, vermutlich alsbald leer werdend): Ca. 100 m² aufgeteilt auf: 4 Zimmer (sehr gr. Wohnzimmer mit Balkonzugang, Eßdiele/kl. Durchgangszimmer, Eltern mit Balkonzugang, Kind/Büro, Bad, Küche, Flur, Kellerraum, Abstellraum auf dem Dachboden. Fotos hierzu erhalten Sie auf Wunsch des Mieters erst auf Anfrage/nach Absprache.

Wohnung 3 im DG (aktuell leer stehend wegen Umbau und Verkauf): Ca. 80 m² aufgeteilt auf: 5 Zimmer (gr. Wohnzimmer mit Balkonzugang, Eßdiele, Eltern, Kind1, Kind2/Büro), Küche, Duschbad, Flur, Abstellraum auf dem Dachboden.

2 Garagen

Der gängige Mietzins in Bad Salzdetfurth beträgt zwischen 4,50 und 6,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Hier erscheinen nach Investition problemlos ca. 5,00 bis 5,50 Euro machbar. Garagenmiete 40 bis 50 Euro.

Modernisierungen:

Fassade: Teilweise Wärmedämmung (wohl 90er Jahre)
Fenster: Zumeist PVC mit Doppelverglasung ca. 1983 bis 1990
Heizung: Brennwertölheizung gem. Energieausweis aus 2006, z.T. Leitungsnetz inkl. Heizkörpern
Bad: OG und KG zeitgemäß, Mitte unzeitgemäß (original 60er)

Pflichtangabe nach EnEV: Der vorliegende Energiebedarfsausweis nach DIN V 4108-6 und DIN V 4701-10 weist Klasse „F“ bei 163,7 kWh(m²-a) aus. Wesentlicher Energieträger der Heizung: Öl. Baujahr der Heizung 2006, der Immobilie 1967. Energieausweis ausgestellt am 05.10.18, Gültigkeit bis 04.10.2028.

Anstehende Investitionen: Bad im EG, Isolierung. Sinnvoll: Fenster, Elektro.

Anmerkung zu den Bauplänen: Wie so oft, so auch hier, wurde die Kreation des Architekten nicht 1:1 umgesetzt.

ACHTUNG: Diese Immobilie wurde durch uns verkauft und steht daher nicht mehr zur Verfügung. Es handelt sich bei dieser Immobilie/Seite lediglich um eine Referenz!