Chic und wirtschaftlich – ein Haus für Herz und Verstand – für 1-2 Familien

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Chic und wirtschaftlich – ein Haus für Herz und Verstand – für 1-2 Familien
zum Verkauf 196,500€ - Haus zu verkaufen
2213ADS 217 8 Schlafzimmer 3 Badezimmer 2 Garagen 1961 Baujahr 695

Direkt vorab: bitte lesen Sie diesen Text komplett, er enthält wirklich wichtige Informationen, es lohnt sich, Sie werden überrascht sein:

Kurzbeschreibung der Immobilie: Das Haus ist als 2 Familienhaus mit gemeinsamem Treppenhaus geschnitten. Eine Wohneinheit bildet die Etage im Dachgeschoß, welche 3 Zimmer, Küche und Bad auf rund 76m² Wohnfläche bietet. Das Erdgeschoß, zusammen mit dem Untergeschoß, bildet die primäre Wohneinheit: 5 Zimmer, Küche, 2 Bäder, Balkon und Sauna umfassend, auf über 130m². Somit sind hier verschiedenste Wohnkombinationen gegeben: Großzügiges Einfamilienhaus mit über 200m²; oder: Mehrgenerationenhaus mit 2 separierten Wohneinheiten, mit Abstrichen auch drei Wohneinheiten – eine je Etage. Ein pflegeleichter Garten, Terrasse, Carport und Garage runden das positive Bild ab. Die 2 Küchen, die Saune sowie der Kaminofen sind im Kaufpreis enthalten.

Ortslage: Am Hang oberhalb des neuen REWE in Wehrstedt gelegen. Wehrstedt grenzt südlich unmittelbar an Bad Salzdetfurth. Dinge des täglichen Bedarfs sind mit Auswahl fußläufig erreichbar. Hervorragende Infrastruktur im nahen Umfeld: Bus, Bahn, Schulen, Badeanstalt, Ärzte, Restaurants, vielfältiger Einzelhandel und vieles mehr. Ebenso schöne Wanderwege, keine 3 Gehminuten zum Wald. Eine Top-Lage! Überdies verkehrsarme 30er Zone.

Kalkulation Teil 1: Für Käufer stellt sich zumeist die Frage „Kosten des Hauses bei Kauf im Vergleich zur Miete“. Also: Gehen wir von 217m² Wohnfläche aus. Bei Neuvermietungen in Bad Salzdetfurth reicht die Mietspanne zumeist von 5 bis 10 Euro je Quadratmeter, wobei 6.50 Euro heute als Mittelwert gelten dürfen. Somit brächte die Wohnung im Obergeschoss rund 490 Euro Kaltmiete und die im EG/UG abgerundet 840 Euro. Auf das Jahr hochgerechnet macht dies zusammen rund 16.000 Euro. Stellen wir einen fiktiven Kauf gegenüber, vereinfacht: 196.500 Euro Kaufpreis plus 10% Kaufnebenkosten bei 4,5% Zinsen + 2% Tilgung ergibt gerundet 14.050 Euro jährlich an die Bank.

Kalkulation Teil 2: Legen Sie bitte alle Vorurteile ab und lesen Sie diesen Absatz komplett durch, Sie werden überrascht sein: Kommen wir zum Grundstück, ca. 695m² groß – und ja – auf Erbpacht bis 2099 basierend. Erbpacht – oh Schreck? Nein, halt, hier ist einiges anders, gut: Bei Erbpacht pachtet man das Grundstück und zahlt eine Art Miete. Die Höhe dieser leitet sich aus dem Bodenrichtwert ab, welcher hier 90,- Euro je Quadratmeter beträgt, woraus sich ein Bodenwert (695m² mal 90,- Euro) von gerundet 62.500 Euro ergibt. Diese Summe müsste man bei Eigentum über die Bank finanzieren, wobei aktuell gern 4,5% Zinsen anfallen, macht überschlägig 2.810 Euro im Jahr, ohne Tilgung. Die Erbpacht hier beträgt aber aktuell lediglich rund 540 Euro pro Jahr, also nicht einmal 1% und damit deutlich weniger. Rechnen wir die fiktive Bankrate für den Hauskauf plus die Erbpacht zusammen (gerundet 14.600 Euro), erscheint der Kauf günstiger als Miete (16.000 Euro).

Kalkulation Teil 3 bzw. Anmerkung zu denen vorab: Natürlich fallen für den Eigentümer Kosten an, die Mieter nicht treffen. Diese haben wir hier nicht einbezogen, wie aber auch folgende Umstände nicht: Gehen wir von einer Sollzinsbindung für den Kredit von 15 Jahren und somit einer gleichbleibenden Bankrate über diese Laufzeit aus. Kalkulieren wir hier mit 1200 Euro im Monat. Die Kaufkraft hinter diesem Betrag relativiert sich mit den Jahren. Bei einer Inflation von rund 10% derzeit, darf erwartet werden, dass Löhne und Einkommen ebenfalls überdurchschnittlich steigen. Kurzum, 1200,- Euro heute, fühlen sich in 5 Jahren womöglich wie 1000,- Euro heute und in 15 Jahren wie 700,- oder 800,- Euro heute an. Gemessen an der Kaufkraft sinkt also die Belastung durch den Kredit. Mieten hingegen steigen mit der Zeit. Es spricht also alles für Eigentum.

Sorry für die vielen Zahlen. Diese sind aber nötig, da viele beim Stichwort Erbpacht „abschalten“. Die geringe Erbpacht hier erfreut aber die Gesamtkalkulation, sehr gut. Vergleichen Sie bitte das hier angebotene Gesamtpaket, es passt!

Das Haus kann ab Februar 2023 in Absprache teilgeräumt übergeben werden. Es kann sodann direkt bezogen werden, es sind keine zwingenden Sanierungen nötig.

Überzeugt bzw. interessiert an einer Besichtigung und weiterem Austausch? Immer gern, schreiben Sie uns, wir freuen uns auf Sie! Übrigens: Besichtigungen planen wir bevorzugt für den Sonntag ein. Passt Ihnen dies, bitte gleich dazu vermerken. Danke!

Natürlich: Die Kalkulationen hier sollen Ihnen unsere optimistische Sichtweise vermitteln, sie sind beispielhaft und fiktiv, wenn auch möglichst treffend geschätzt. Ihre persönlichen Werte und Bedingungen können und werden hiervon abweichen. Fragen Sie bitte Ihre/n pers. Berater für belastbare Zahlen. Danke! Die Erbpacht wurde länger nicht angepasst, im Zuge des Kaufs könnte diese anstehen.

Pflichtangabe nach EnEV: Der vorliegende Energiebedarfsausweis gemäß §§ 79 ff Gebäudeenergiegesetz (GEG) weist Klasse “G” bei 222,1 kWh(m²-a) aus. Wesentlicher Energieträger der Heizung: „Erdgas LL“, für Warmwasser: „Strom-Mix (Wärmepumpe)“. Baujahr der Immobilie: 1961. Energieausweis ausgestellt 5.10.22, gültig bis 4.10.32.

Anteilige Käuferprovision: 3,57% inkl. 19% Mehrwertsteuer.

Dieses Angebot ist freibleibend. Irrtümer, Änderungen und Zwischenverkauf sind vorbehalten. Alle Immobilienangaben beruhen auf Informationen des Eigentümers, die wir partiell überprüft haben. Bei aller Sorgfalt können wir eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit jedoch nicht übernehmen. Lagespezifische Angaben basieren auf Drittquellen und geben keinerlei Garantie für die tatsächliche Markt- und Wertsteigerungssituation. Grundrissskizzen dienen rein der groben Orientierung, sie sind nicht maßstabsgetreu und können Fehler enthalten. Wir gehen ungeprüft davon aus, dass die Immobilie behördlich legitim errichtet und angemeldet ist. Bauwerks- und/oder Schadstoffanalysen haben durch uns nicht stattgefunden.

Interesse? Haben Sie Fragen? Rufen Sie gleich an: 05063 - 2434

Dieses Angebot ist frei bleibend. Irrtümer, Änderungen und Zwischenverkäufe sind vorbehalten. Alle Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers, die wir partiell überprüft haben. Bei aller Sorgfalt können wir eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit jedoch nicht übernehmen. Lagespezifische Angaben basieren auf Drittquellen und geben keinerlei Garantie für die tatsächliche Markt- und Wertsteigerungssituation. Grundrissskizzen dienen rein der groben Orientierung, sie sind nicht maßstabsgetreu und können Fehler enthalten. Wir nutzen für die Immobilienfotografie eine Kamera mit Weitwinkelobjektiv, wodurch "mehr Rauminhalt auf das Foto passt", so sehen Sie mehr und erhalten einen besseren Überblick. Technisch bedingt wirkt der Raum so aber auch eher größer. Die Immobilie präsentiert sich somit real eher etwas kleiner als hier dargestellt. Berücksichtigen Sie dies bitte, vielen Dank!

Immobilienmakler Boris Waßmann

Immobilienmakler (IHK), Wertermittlung (IHK).Über 20 Jahre Berufserfahrung in der Vermittlung von Immobilien. Privat: geb. 1971…
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Boris Waßmann